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IPO成中小房企融資“良方”?上市潮背后償債壓力凸顯

2019-06-21 10:11圖文來源:北京晚報

中梁、海倫堡、奧山控股等再赴港交所

IPO成中小房企融資“良方”?

又到一年考試季,萬千莘莘學子奮力沖刺,以求及第登科、前程似錦。沖刺應考的“人群”中,有一批特殊考生來到港交所門前,他們之中多是“往屆生”,個別更是多次“趕考”,他們便是中梁控股、海倫堡地產、奧山控股以及萬創國際。

行業集中度上升、融資渠道收緊、港股門檻抬高、上市估值較低,赴港IPO或成上述中小房企的“救命稻草”?

招股書“失效” 難擋IPO熱情

精心撰寫的招股說明書,并未得到港交所的青睞。中梁地產、海倫堡地產、奧山控股及萬創國際在2018年申請上市的招股說明書在近日“失效”。

公開資料顯示,2018年,在調控和融資收緊的背景下,上述四家企業與正榮地產、弘陽地產、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產、恒達集團及萬城控股共赴香港資本市場,形成一股中小內房企赴港IPO熱潮。

除上述四家房企外,其它8家企業均在今年5月前完成IPO。

“隨著地產行業集中度的提升,規模競爭越來越激烈。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,為了贏得更多的市場話語權,在夾縫中求生存的中小房企紛紛開啟急速擴張模式,這也導致企業負債率居高不下,現金流持續惡化。

自2018年起,融資渠道全面收緊、融資成本逐漸高企,對上述財務狀況并不樂觀的中小企業而言,無疑更是雪上加霜。在當下,登陸資本市場對其顯得尤為迫切。

“大多數企業IPO的目的都是尋求融資再發展,因此時間窗口很重要。境外融資成為中小房企融資的可行通道,特別是香港股市,任何公司只需要符合上市規則、財務信息披露完善等要求,都能夠通過注冊制上市。”一位不愿透露姓名的房企人士稱,上市條件較寬松、對盈利水平要求相對較低、不需要排隊、周期相對較短,赴港上市或成上述房企能觸碰到的不多的“救命稻草”。

截至記者發稿前,中梁地產、海倫堡地產、奧山控股及萬創國際均重新向港交所遞交招股說明書。

除此之外,5月24日,江西房企新力控股也向港交所遞交了上市申請。截至目前,在港交所等待IPO的房企還有六家。

上市潮背后償債壓力凸顯

近年來,“加杠桿”成為房企快速擴張的重要手段。一旦行業融資收緊,急速擴張、布局單一、渠道受限的中小房企就會最先面臨生死考驗。

根據光大證券的研究報告,債務到期時外部環境的變化使得企業資金周轉困難,2018年債券集中違約的現象較為嚴重,有43個新增違約主體。

同時,中信建投研究報告顯示,未來5年房地產債到期償還壓力逐步抬升,2021年為高峰,2019年-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。但若考慮回售條款,2019年房地產債償還壓力最大。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出,現在資本市場包括發債、信托在內的融資環境全面收緊,只有港股資本市場相對開放,爭取這種上市平臺有利于為公司未來戰略發展提供資金支持。不過,張宏偉表示:“很難去判斷中小房企登陸資本市場之后有沒有更多的發展,登陸港股資本市場募集資金的規模也不是很大。”

登陸或仍面臨“認購不足”尷尬

“費盡心力”登陸港交所,中小內房企仍面臨“認購不足”的尷尬。

德信中國于今年2月14日至2月19日公開招股,計劃發售5.32億股,當中10%作公開發售,90%為國際配售,招股價介乎每股2.32港元至3.25港元,集資規模約12.34億港元至17.29億港元。

2月25日,德信中國發布公告,公司發行5.32億股。每股發行價2.80港元,所得款項凈額13.729億港元,預期2月26日上市。

公告顯示,香港公開發售認購合共1690.6萬股,相當于香港公開發售項下初步可供認購總數約0.32倍。根據香港公開發售初步提呈發售而未獲認購的3629.4萬股發售股份,已重新分配至國際發售。由于重新分配,國際發售或略微超額認購,項下的股份最終數目已增至5.15094億股,約占于任何超額配股權獲行使前全球發售項下發售股份總數的96.8%。

由于港股市場估值不高,中小房企公開發售認購不足的情況也屢見不鮮。自2009年寶龍、佳兆業登陸港交所過程中,就顯示出本地投資者認購額不足,需要依靠國際認購勉強上市的現象。

2018年上市的房企中,弘陽地產原定的全球發售股份數目為8億股,其中國際發售90%,香港公開發售10%,每股發售價格2.18港元至3.18港元,總體融資規模在17.4億~25.4億港元之間。最終,香港市場只認購了計劃的18%,股份重新分配至國際發售,最終每股以2.28港元定價,合計集資凈額約17.124億港元,低于原定的籌資預期。

美的置業最終分配至香港公開發售的發售股份數目為456.6萬股,相當于根據香港公開發售初步可供認購的發售股份總數約25.37%;而大發地產為645萬股發售股份,占香港公開發售項下初步可供認購發售股份總數約32.25%。

一位港股分析師說,目前港股市場環境并不好,“內房股前景不明朗,投資者的信心不足,內房股上市并不能賣出很高的股價。”  

作者:崔陸鵬責任編輯:邢寶文
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